قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی مرتبط با آن، از دشوارترین و پیچیده ترین مباحث در دعاوی موجود در دادگاه‌های دادگستری است و بعضا بین قضات دادگستری نیز در نکات حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت اختلاف نظرهای جدی مشاهده میشود. بنابراین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی آن تا خاتمه پروژه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هرگونه اشتباه در این مسیر میتواند باعث بروز خسارات کلان و غیرقابل جبران شود.
از جمله مواردی که در این مقاله مورد بحث قرار خواهد گرفت میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
- دانلود فایل PDF نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
- انواع تیپ قراردادهای مشارکت در ساخت
- نکات مهم و تاثیرگذار در قرارداد مشارکت در ساخت
حتما سعی کنید برای تنظیم قرارداد تخصصی مشارکت در ساخت از علم و تجربه یک متخصص حقوقی بهره ببرید. این نکته را به خاطر بسپارید که تنظیم قرارداد تخصصی توسط متخصص حقوقی و فنی با تجریه، گارانتی برای آینده مشارکت و حفظ سرمایه شما خواهد بود. ما در این مقاله توضیحات کاملی درباره قرارداد مشارکت در ساخت داده ایم پس با ما تا آخر این مقاله همراه باشید.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
انواع تیپ قرارداد مشارکت در ساخت
برای این نوع از قرارداد، طبق قانون و عرف 4 نوع مختلف وجود دارد مانند:
- در نوع اول، طرف نخست زمینی را ارائه میدهد و طرف دوم هزینههای ساخت بنا را قبول میکند. در این نوع میتواند قیمت زمین و امثالهم در قرارداد ذکر نشود و فقط طرف مجری طرح تعهد میکند که ساختمان را با کیفیتی مشخص و در زمان معیّن تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک میشوند.
- در نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت، عقد به صورت مرحله‌ای تنظیم میشود، یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت سهمی به طرف سازنده منتقل میشود. مثلا ممکن است توافق شود که پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی، یک دانگ به طرف سازنده منتقل گردد.
- در نوع سوم طرفین قرار میگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد. گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در آغاز به سازنده انتقال داده شود.
- نوع دیگری نیز وجود دارد که در آن ممکن است از ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را آغاز کند.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
عنوان قرارداد
ابتدایی ترین موردی که در قراردادهای مشارکت بایستی در نظر گرفته شود این است که نوع قرارداد مشخص گردد. به طور مثال: قرارداد مدیریت، قرارداد ساخت و تحویل، قرارداد تعمیر و نگهداری، قرارداد مشارکت در ساخت میباشد.
رسمی بودن قرارداد
قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است در مکانی همچون دفاتر اسناد رسمی به مرحله انعقاد برسد چراکه در اکثر مواقع مالک یا مالکین زمین در طول عمر خود فقط یک بار اقدام به انعقاد این قرارداد مینمایند. اما سازندگان تعداد دفعات زیادی اقدام به عقد چنین قراردادی نموده اند. بنابراین مالک یا مالکین باید توجه داشته باشند که بهتر است این قرارداد در یک مکان قابل اعتماد به مرحله انعقاد برسد.
اعتبار سازنده
اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری و پیمان داری، دانش و تخصص باشد. مطمئنا تمامی مالکین به دنبال کسب سود از انجام فعالیت ساختمانی هستند. وجود هرگونه مشکلی میتواند شرایط سختی را برای طرفین ایجاد کند. از این رو حتما نسبت به سازنده به طور کامل تحقیقات انجام دهید و در صورت امکان با ساکنین و مالکین پروژه‌های پیشین صحبت و مشورت داشته باشید.
آورده طرفین
قیمت و متراژ زمین آورده از سوی مالک یا مالکین است و انجام تعهدات و تهیه هزینه لازم در راستای قرارداد آورده سازنده یا سازندگان است.
مالکین باید توجه داشته باشند این عمل به جهت آن صورت میگیرد که ممکن است سازنده و مالک در راستای قرارداد به اختلاف برخورد نمایند و ساخت پروژه به صورت نیمه کاره رها شود. در این مواقع با تعیین موارد فوق مالک میتواند جهت فسخ قرارداد به دلیل عدم انجام تعهدات از سوی سازنده اقدام کند.
نکته: طرفین قرارداد بایستی به هم اعتماد کافی را داشته باشند و وجود یک قرارداد مطمئن میتواند به این اعتماد اضافه کند. مطمئنا طی انجام مراحل ساخت مشکلاتی وجود خواهد داشت که با همکاری یکدیگر طرفین میتوانند از پس این موانع عبور کرده و سود خوبی را به دست بیآورند. علاوه بر این موضوع وجود یک قرارداد منسجم و قدرتمند میتواند هرگونه اختلافی را در ادامه انجام کار برطرف نماید. قبل از شروع به نگارش قرارداد به موارد زیر حتما توجه کنید.
تعیین شرایط وام
نکته آخر اینکه نباید در قرارداد حق دریافت وام و واگذاری به غیر قید شود. همچنین اعطای وکالت‌نامه به طرف سازنده برای انجام کارهای اداری باید مدت‌زمان کوتاهی داشته باشد و به صورت محدود برای انجام همان کار مورد نظر باشد.
16 نکته مهم قرارداد مشارکت در ساخت
- نکته‌ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که هرگز پس از امضای قرارداد وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. توجه داشته باشید که در صورت نیاز تنها به جهت انجام امور اداری به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید و در سایر موارد از وکالت دادن خودداری کنید.
- به جای فسخ و اِقاله قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ و اقاله قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گود برداری دیگر معنا و مفهومی ندارد.
- برای انتخاب نقشه معماری و سازه به عنوان مالک و شریک حتماً فعالانه مشارکت داشته باشید.
- حقوق مازادی از قبیل حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده در همان ابتدای کار ممکن است برای مالک مشکلات جبران ناپذیری داشته باشد که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آنها توجه داشت.
- علاوه بر این همواره توجه داشته باشید که در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
- مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و غیره میباشد.
- پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز، به مالک تحویل شود و از وی اقرار گرفته شود. برای این منظور از شرکت‌های متخصص گواهی تائید نامه اخذ و یک نسخه به مالک تحویل شود.
- قبل از فک رهن ملک توسط مالک، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهید.
- تکلیف خطوط تلفن دایر فی مابین طرفین مشخص شود.
- در خصوص اجازه اِعمال تغییرات توسط پیش خریداران و مالک و نحوه تأمین هزینه و مسئولیت اجرایی آن را صراحتاً مشخص نمائید.
- تعیین تکلیف هزینههای شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و غیره مشخص شود.
- تنظیم جدول گانت چارت (سی .پی .ام) CPM فراموش نشود.
- هزینههای جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی، مالیات، هزینه بیمه، هزینههای انشعاب آب، برق، گاز و غیره مشخصاً و صراحتاً توافق شود.
- از تنظیم قراردادمشارکت در ساخت با شخصیت‌های حقوقی اجتناب شود. تجربه ثابت کرده که عموم اشخاص حقوقی همچون شهرداری‌ها پایبندی مناسبی به قراردادها نداشته و با توجه به قدرت در اختیار ایشان، اغلب کاری را از پیش نمیبرند.
- محل نگهداری اسناد و مدارک ملک مورد مشارکت و هم چنین کیفیت وکالت نامه به نام شریک سازنده توافق شود.
- در بالای هر صفحه از قرارداد باید عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» قید شود و از به کار بردن عباراتی مانند مبایعه نامه و غیره پرهیز شود.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت از موضوع ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت بسته به اینکه موضوع ساخت و ساز چیست، مدل های مختلفی وجود دارد:
قرارداد مشارکت در ساخت بنا
موضوع این گونه قرارداد، ساخت و ساز و احداث بنا و ساختمان، مسکونی، تجاری و غیره چه به صورت انفرادی (تک ساختمان) و چه به صورت انبوه در قالب مجتمع سازی گسترده میباشد. لازم به ذکر است که طرفین قرارداد بر حسب مورد، میتواند شخص حقیقی و یا حقوقی (خصوصی و عمومی) باشد.
قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی
موضوع قرارداد واگذاری زمین برای انبوه سازی مضیق تر از قرارداد پیشین است. چرا که در این قرارداد که بیشتر از سوی دولت و به منظور اجرای وظایف خود در اسکان افراد جامعه انجام میگیرد، این نهاد عمومی با انعقاد قرارداد با اشخاص صاحب فن و سرمایه، اقدام به واگذاری زمین به منظور ساخت و ساز انبوه و کلان مینماید.
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی، به منظور تعیین معابر، شبکه‌های خیابان کشی (به طور مستقل) از سوی مراجع ذیربط (دولت و شهرداری در اجرای وظایف خود، و برای آماده سازی زمین به منظور ساخت و ساز، به عنوان مقدمه اجرای عملیات ساخت و ساز منعقد میگردد.
قرارداد مشارکت پیمان (مدیریت)
در گونه ای از قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده فقط مدیریت اجرا را به عهده میگیرد و صاحب زمین، علاوه بر زمین، هزینه ها، دستمزدها و مصالح را نیز تأمین میکند. در این نوع از انواع قرارداد مشارکت در ساخت، مجموعه هادی ساخت و ساز، به عنوان حق الزحمه، درصدی از مستحدثات را میبرند. این نوع، (مشارکت پیمان) نام دارد. درصدی از رقم کل هزینههای اجرا و دستمزدها را پیمان دریافت میکند.
مطلب پیشنهادی : دانلود نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمان
خطرات مشارکت در ساخت
اگر از مواد قانونی و روش نوشتن قراداد اطلاع کافی نداشته باشید ممکن است در این معامله ضرر کنید، ابتدا بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت، شخصی را به عنوان داور انتخاب کنید و نام او باید در عقد قید شود و اختیارات او باید در قرارداد به صورت روشن، مشخص گردد، امّا همیشه جانب اعتدال باید در دادن اختیار به داور رعایت شود.
در ادامه نکات مهمی را برای پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت بیان میکنیم. برای مثال:
- سازنده باید پیش از قرارداد از صحت سند ملک مطمئن شود تا پس از اتمام کار یا در میانه راه با خسارات سنگین مواجه نشود.
- همچنین مالک باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توجه داشته باشد که حق گرفتن وام به سازنده ندهد چون در این صورت سند ملک گروی بانک خواهد بود و در صورت متعهد نبودن سازنده، ملک مصادره میشود.
- برای مدت زمان اتمام کار و تمام تعهدات سازنده و مالک باید در قرارداد شرایط محکمی برای ضمانت اجرایی قید شود تا در صورت تخلّف، طرف مقابل متضرّر نشود.
- حقوق مازادی از قبیل حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم سازنده در همان ابتدای کار ممکن است برای مالک مشکلات جبران‌ناپذیری داشته باشد که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آنها توجه داشت.
خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت نیز مانند سایر قراردادها در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند طرف مقابل می تواند اعلام خسارت نماید و شخص متعهد می بایست خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدات را پاسخگو باشد و تقبل نماید. البته مطلبی در این خصوص آماده کرده ایم که از طریق لینک زیر می توانید به طور کامل مطالعه نمایید.
جمع بندی
وقتی که مالکی زمینی دارد و میخواهد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری بسازد، ولی پول کافی ندارد میتواند از مسئله قرارداد مشارکت در ساخت بهره ببرد. برای تنظیم این قراردادها درصد مشارکت در ساخت و لیست متریال مشارکت در ساخت اهمیت بسیاری دارد. تا اینجا کلیات را در خصوص قرارداد مشارکت بیان کردیم برای آشنایی با جزئیات بیشتر در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت میتوانید با ما تماس بگیرید. برای دریافت مشاوره با شماره 09123897066 (آقای رضا حسن زاده – وکیل متخصص ملک و قرارداد پیمانکاری) تماس حاصل فرمایید.
