وکیل امور ملکی، وکیل متخصص در امور مربوط به دعاوی ملکی است. در واقع وکیل ملک در تهران گرچه دارای تخصص، دانش و تسلط کافی برای اقامه دعوی و دفاع در تمامی زمینه‌های وکالت هستند اما تمامی تخصص، توانایی و تمرکز خود را بر دعاوی ملکی متمرکز کرده‌اند. وکیل مشکلات ملکی بیش از هر پرونده دیگری، به پرونده‌های ملکی رسیدگی میکند. او در پرونده های ملکی با بهره گیری از دانش حقوقی و تجربه خود، بهترین راهکارها، نوع دادخواست، شکایات و اقدامات قانونی را شناسایی کرده و به دفاع از حقوق موکل خود میپردازد.
چرا به وکیل امور ملکی نیاز داریم؟
توجه به سرمایه‌گذاری‌های کلان، ساخت و سازهای مشارکتی، وسعت املاک و مستغلات و … و تمایل روز افزون افراد برای سرمایه‌گذاری در این حیطه، بخش عظیمی از سرمایه افراد در املاک آن‌ها ذخیره خواهد شد. و همچنین با توجه به حجم بالای معاملات، سرمایه‌گذاری‌ها و مشارکت‌ها در زمینه املاک، امکان بروز هر گونه خطا، مشکل، اختلاف و دعوای ملکی نیز بالاتر خواهد رفت. همچنین قوانین و مقررات حاکم بر املاک و مستغلات نیز بسیار گسترده و متنوع هستند.
در بسیاری از موارد طرفین معاملات و مالکان نیز با اصول و مسائل حقوقی مربوط به ملک آشنایی چندانی ندارند. و حتی گاهی مداخلات حقوقی نا آگاهانه و بدون تجربه قبلی آن‌ها تنها منجر به طولانی تر و فرسایشی تر شدن روند رسیدگی و عدم دریافت نتیجه مطلوب خواهد شد. بنابر این مراجعه به یک وکیل امور ملکی خوب در تهران امری ضروری و سرنوشت‌ساز است.
مزایای وکیل امور ملکی
در جهت بررسی ویژگی های وکیل ملکی باید توجه داشت که وکیل املاک سابقه زیادی در دعاوی مربوط به املاک داشته باشد چرا که تجربه در این گرایش از علم حقوق بسیار پر اهمیت است همانطور که مشخص است دعاوی مربوط به املاک از جمله دعاوی پرهزینه و بسیار مهم است با توجه به افزایش قیمتهای املاک موضوع دعاوی مربوطه بسیار ارزشمند بوده بدیهی است هرچه تجربه وکیل متخصص ملکی در این دعاوی بیشتر باشد نحوه دفاع دقیق تر و کامل تر خواهد بود. بخشی از مزایای وکیل ملکی مانند:
- با بررسی تخصصی و عمقی پرونده شما، بهترین راهکارها را در نظر میگیرد و از بهترین نقطه فعالیت حقوقی خود را آغاز میکند.
- با توجه به دانش و تجربه ای که وکیل امور ملکی دارد، دادخواستی حرفه ای را برای شما تنظیم خواهند کرد که کمترین هزینه دادرسی و زمان رسیدگی را داشته باشد.
- وکیل مشکلات ملکی، موجبات آرامش و آسایش شما را به ارمغان آورده و دیگر نیازی به مراجعه شخصی شما به دادگاه نخواهد بود.
- وکیل امور ملکی به راحتی و به بهترین نحو میتوانند در دادگاه از حقوق شما دفاع کنند.
مطلب پیشنهادی: مشاوره تنظیم قرارداد
دسته بندی مشکلات ملکی
معمولا مشکلات دعاوی ملکی به سه دسته زیر تقسیم میشود:
- دعاوی ملکی کیفری
- دعاوی حقوقی ملکی
- دعاوی ملکی ثبتی
هر سه دسته از دعاوی فوق، به اموال غیر منقول مانند املاک و مستغلات مربوط میشود. هر کدام از دسته ها نیازمند تخصص لازم در زمینه خودش میباشد. به طوری که کوچکترین اشتباه موجب ایجاد هزینه های بالای اقتصادی یا ورود ضرر بسیار زیادی میشود.
دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی کیفری هنگامی حادث میشود که یکی از طرفین دعوا، با سوء نیت عملی مجرمانه نسبت به ملک دیگری مرتکب شود. برای مثال:
خرید و فروش مال غیر:
- انتقال دادن اموال غیر به دیگران
- جعل سند
- کلاهبرداری در سند زدن ملک
- خیانت در امانت
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی در هنگام نقض عهد یا سهل انگاری از سوی هر یک از طرفین در انجام تکالیف مقرر در قرارداد رخ میدهد بدون اینکه عنصر مجرمانه ای دخیل باشد. برای مثال:
- فک رهن
- فسخ قرارداد ملکی
- اجبار کردن برای تحویل ملک
- تنظیم کردن سند
دعاوی ملکی ثبتی
دعاوی ملکی ثبتی در هنگام نقض یا عدم رعایت هر گونه قانون ثبت املاک و اعتراض یکی از طرفین رخ خواهد داد. برای مثال:
- ابطال سند رسمی
- ابطال سند مالکیت معارض
- افراز ملک
این دعاوی برای زمانی است که در روند خرید و فروش یا نقل و انتقال سند در مفاد سند یا پروسه انتقال آن مشکل یا اشتباهی پیش آمده باشد.
مطلب پیشنهادی: چگونه قرارداد مشارکت در ساخت بنویسیم.
زمینه های کاری وکیل متخصص امور ملکی
- تنظیم سند رسمی
- تنظیم سند رسمی اجاره
- تخلیه مستاجر ملک مسکونی
- تخلیه مستاجر ملک تجاری
- مطالبه اجاره معوقه
- تعدیل و به روز کردن اجاره بها
- رفع تصرف عدوانی
- رفع ممانعت از حق
- رفع مزاحمت
- خلع ید از ملک غصب شده
- خلع ید مشاعی
- دستور تخلیه
- فروش و تقسیم مال مشاع (مال مشترک)
- ابطال سند مالکیت
- مطالبه اجرت المثل
1- تنظیم سند رسمی
این دعوا که از جمله دعاوی ملکی محسوب میشود، مستقیماً از خرید و فروش راجع به املاک نشأت میگیرد، به این معنا که فردی در قالب یک معامله، ملکی را به دیگری فروخته است و به هر دلیل از تنظیم سند رسمی انتقال ملک و مال غیر منقول امتناع میکند در این فرض خریدار با مراجعه به یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قرارداد ها و سپردن کار و مدیریت پرونده حقوقی در جهت الزام خوانده و فروشنده به تنظیم سند رسمی حرکت میکند.
2- تنظیم سند رسمی اجاره
این دعوا خواسته کسی است که با مالک ملک قرارداد اجاره منعقد نموده و مالک به حکم قانون موظف است یا در قرارداد تعهد نموده که برای مستاجر سند رسمی اجاره تنظیم کند. در این فرض و در صورت امتناع موجر و مالک، مستاجر حق خواهد داشت الزام مالک را به تنظیم سند رسمی اجاره بخواهد مثل مورد مذکور در ماده 47 قانون ثبت و تمامی مواردی که به موجب قرارداد موجر متعهد به تنظیم اجاره نامه رسمی میشود.
3- تخلیه مستاجر ملک مسکونی
پس از انقضای مدت اجاره یا مستاجر با میل خود و با احترام به قرارداد ملک موضوع اجاره را تخلیه مینماید و یا با امتناع و خلف وعده برای موجر راهی جز مراجعه به دادگاه و طرح دعوای تخلیه مورد اجاره باقی نمیگذارد. توصیه میشود هم موجر و هم مستاجر جهت حفظ حق خود و جلوگیری از زیاده خواهی طرف مقابل همزمان با انعقاد قراردا اجاره با یک وکیل متخصص قرارداد مشورت نموده و اجاره نامه خود را بطور استاندارد و با پیش بینی وقایع و بدعهدی های احتمالی آینده از سوی طرف مقابل منعقد نماید.
4- تخلیه مستاجر ملک تجاری
در طول دوره قانونگزاری و در طی حدود 60 سال گذشته قانونگزار ما بین احکام کلی اجاره اماکن مسکونی و اماکن تجاری تمایز قائل شده است و در عین اینکه مقررات اجاره قانون مدنی بطور کلی هم به اجاره اماکن مسکونی اشاره دارد و هم به اجاره اماکن تجاری و هم اجاره اشخاص و اشیاء، قانونگزار ما در قوانین خاص دیگر مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 و قانون منسوخ روتبط موجر و مستأجر سال 39 احکام راجع به اجاره اماکن تجاری و مسکونی را از یکدیگر جدا نموده و بعضی مقررات اضافی مثل حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی را وارد مقررات راجع به اجاره اماکن مسکونی نموده است.
5- مطالبه معوقه اجاره
مستأجر مکان تجاری یا مسکونی در صورتی که از پرداخت اجاره بهای مندرج در قرارداد مطابق آنچه بین طرفین توافق شده است امتناع ورزد موجر حق خواهد داشت با طرح دعوای ملکی مطالبه اجور معوقه مستأجر را به پرداخت اجاره های عقب افتاده ملزم و مجبور بنماید.
6- تعدیل و به روز کردن اجاره بها
منظور از تعدیل، عادلانه کردن و به عدالت نزدیک کردن است که معنی حقوقی آن به نرخ روز درآوردن یک مبلغ است. در اجاره های با مدت طولانی یا در اجاره اماکن تجاری حقوق مستأجر پس از انقضای مدت اجاره هم حفظ میشود و حق تصرف در ملک پس از انقضای عقد اجاره برای مستأجر حفظ میشود، در صورتی که موجر مدعی باشد که به جهت وجود تورم ارزش اجاره دریافتی در طول زمان کاهش یافته است، میتواند از دادگاه تقاضای تعدیل یا عادلانه کردن یا به روز رسانی مبلغ اجاره را بنماید. تنها جایی که به طور خاص به امکان تعدیل اجاره بها اشاره شده قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است که حتی تعدیل و تجدید مبلغ اجاره را هر 3 سال یکبار برای موجر در نظر گرفته است.
7- رفع تصرف عدوانی
منظور از رفع تصرف عدوانی جلوگیری از تصرف فردی است که بدون اجازه متصرف سابق یا کسی که سابقه تصرف دارد و با قهر و غلبه و بطور غیر قانونی (عدوانی) ملکی را به تصرف خود درآورده است. دعوای رفع تصرف عدوانی ویژگی ها و خصوصیات جالب و متفاوتی از سایر دعاوی ملکی دارد از جمله اینکه حتی ممکن است علیه مالک مطرح شود یعنی داشتن سند مالکیت مانع طرح این دعوا علیه مالک نیست. یا اینکه خارج از نوبت و بدون تشریفات رسیدگی میشود. یا اینکه حکم صادره قبل از قطعیت و بطور فوری قابل اجرا است. نکته مهم دعوای تصرف عدوانی این است که هدف از ایجاد چنین تخصیصی توسط قانون گزار صرفاً حمایت از متصرف سابق بوده است و نه مدعی مالکیت. (تفاوت بسیاری بین دعوای تصرف عدوانی و خلع ید هست.)
8- رفع ممانعت از حق
منظور از ممانعت از حق جلوگیری از اعمال حق فردی توسط فرد دیگر است بدون اینکه ایجاد کننده مانع خود متصرف مال باشد مثل اینکه کسی بدون اینکه ملکی را تصرف کند مانع ورود مالک شود. در این فرض صاحب حق میتواند رفع و جلوگیری از وجود مانع را از دادگاه صالح که دادگاه محل وقوع حق است بخواهد. دعوای رفع ممانعت از حق از جمله دعاوی تصرف محسوب میشود و فقط در مورد املاک مصداق دارد.
9- رفع مزاحمت
زمانی که شخصی مزاحم استفاده و اعمال یک حق ناشی از ملکی بشود میتواند در قالب طرح دعوای رفع مزاحمت، جلوگیری از اقدامات وی را از دادگاه طلب نمود این دعوا نیز از جمله دعاوی تصرف بوده و مشمول مقررات ماده 158 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی میشود.
10- خلع ید ملک غصب شده
خلع ید یا رفع غصب یا جلوگیری از غصب دعوایی است که مالک ملک علیه غاصب طرح میکند. موضوع دعوای خلع ید میتواند هر نوع مالی باشد اعم از منقول یا غیر منقول در صورتی که غاصب ادعای مالکیت هم داشته باشد به دعوای ایجاد شده خلع ید مالکانه گفته میشود و در صورتی که دعوای خلع ید از طرف یکی از شرکا علیه شریک یا شرکای دیگر مطرح شود به آن خلع ید مشاعی گفته میشود. مستند دعوای خلع ید ماده 308 قانون آیین دادرسی مدنی است.
11- خلع ید مشاعی
هر گاه چند نفر به هر دلیلی و به هر طریقی و با هر منشأیی شریک مالی باشند اعم از اینکه شراکت جهت رضایت و وقوع معامله باشد یا به جهت ارث و به نحو قهری (غیر ارادی) باشد، در صورت عدم رضایت یکی از شرکا به تصرف و استفاده از منافع آن مال، شریک یا شرکای دیگر میتوانند با تقاضای خلع ید مشاعی طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خالی کردن ملک یا خلع ید را بخواهند.
12- دستور تخلیه
قانونگذار ما در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 در جهت تسریع انجام پروسه و تشریفات تخلیه املاک امتیازی را برای مالک در نظر گرفته است که به این شرح است: در قراردادهای اجاره اماکن مسکونی در صورتی که قرارداد کتبی باشد و برای آن مدت قید شده باشد و به امضای دو شاهد نیز رسیده باشد و یا اینکه کلاً قرارداد رسمی بوده و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد مالک ملک میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و بدون طی کردن تشریفات قانونی و بدون نیاز به رسیدگی خاصی تخلیه مستأجر را بخواهد. چون در این خصوص رسیدگی قضایی انجام نمیشود و حکمی صادر نمیشود برای نامگذاری این تأسیس از واژه دستور تخلیه استفاده شده است.
13- فروش و تقسیم مال مشاع (مال مشترک)
به طور کلی هرگاه یکی از شرکای مال مشترک تقاضای پایان دادن به شراکت را داشته باشد یکی از راه هایی که میتواند انتخاب کند درخواست فروش و تقسیم عوائد ناشی از آن مال است. به این دعوای ملکی به طور خاص دستور فروش ملک مشاع گفته میشود. نکته قابل توجه اینکه مهم نیست متقاضی فروش و تقسیم چقدر سهم دارد یا چند نفر از شرکا چنین تقاضایی را دارند، در هر حال و صرف نظر از میزان سهم متقاضیان فروش دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر مینماید.
14- ابطال سند مالکیت
ابطال سند مالکیت خواسته کسی است که یک سند رسمی مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی یا از سوی اداره ثبت بر خلاف منافع وی در مورد اموال و املاک او صادر شده است.
15- مطالبه اجرت المثل
هر گاه فردی ملک دیگری را تصرف کند فارغ از اینکه تصرف او قانونی و مسبوق به اجازه باشد یا در قالب یک قرارداد باشد یا از نوع تصرف غیر قانونی، در صورتی که بریا تصرف متصرف اجاره بها تعیین نشده باشد، میتواند مطالبه و محاسبه اجرت المثل ایام تصرف خوانده را از دادگاه مطالبه نماید.
جمع بندی
لازمه حل مشکلات ملکی دارا بودن دانش و تجربه کافی در امور ملکی است. که داشتن یک وکیل متخصص ملک سبب خواهد شد که بدون کوچکترین ایرادی به تنظیم دادخواست پرداخته، کمترین هزینه را برای دفاع از حقوق خود صرف کنید و در کوتاهترین زمان ممکن دعوای املاک خود را با بهترین نتایج به پایان برسانید. اگر شما بدنبال یک وکیل متخصص امور ملکی در تهران هستید. برای دریافت مشاوره در امور ملکی با شماره 09123897066 (وکیل رضا حسن زاده) تماس حاصل فرمایید.
