حتما برای شما هم پیش آمده است که قصد فروش ملک یا خانه یا حتی قصد خرید ملک را داشته باشید و در این بین سوالات زیادی در ذهن شما باقی مانده و در مورد نحوه فروش ملک خود دچار سردرگمی شده اید و در عین حال متضرر شده اید. نقصان، ضرر. گم نشده است.
بحث فروش و واگذاری املاک یکی از بحث های کاربردی و جذاب در زمینه حقوق مالکیت است. برخورد با آن بسیار مهم است زیرا اگر نکات مربوط به آن به درستی رعایت شود بسیاری از افراد را از تحمل بار زیان ناشی از این گونه معاملات نجات میدهد.
از سوی دیگر، بسیاری از دعاوی و پرونده های مطرح شده در دستگاه قضایی و هیأت های حل اختلاف مربوط به اموال غیرمنقول است که یا فروشنده ای که قصد فروش ملک خود را داشته است متضرر شده است یا خریدار که قصد خرید داشته است. بنابر این، این بحث تمرین نیز ثمرات زیادی دارد. همچنین در این مقاله قصد داریم شما را با نکات مهم و ضروری فروش ملک آشنا کنیم.
نکات مهم در خرید و فروش ملک
نکات مهم هنگام خرید و فروش ملک به چند بخش مهم تقسیم میشود:
- سند مالکیت را بررسی کنید.
- تایید مدارک فروشنده
- رعایت مسائل حقوقی در قرارداد کتبی
- بررسی نقشه های احتمالی شهرداری در ملک
در زیر به بررسی هر یک از موارد فوق که از مهمترین جنبه های حقوقی املاک می باشد، پرداخته ایم، دلیل اهمیت هر کدام را توضیح داده ایم که در هر یک از این موارد باید به چه نکاتی توجه کنید.
اما قبل از اینکه به هر یک از موارد بالا نگاه کنیم، یک نکته مهم را در نظر خواهیم گرفت. آن هم اتکا به شنیده های مربوط به مشکلات حقوقی این ملک است.
به نظر شما آیا میتوان با تکیه به بررسی های املاک محلی، اطلاعات مربوط به مسائل حقوقی املاک را به دست آورد؟
تحقیقات محلی در مورد ملک و مسائل حقوقی آن انجام دهید
خیلی ها حرف دیگران را خیلی جدی می گیرند. حتی بر اساس این اطلاعات آنها اقدام به یورش به ملک می کنند. یعنی با انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می توانند حتی از مسائل حقوقی آن مطمئن شوند.
اما باید بدانید که فقط موارد قابل اثبات در دادگاه معتبر است. برای قانون، هر چیزی که در اسناد نوشته شده معتبر است. نه آنچه که صاحب یا همسایه ها گفته اند. بنابراین، اگرچه تحقیق در مورد خواص محلی می تواند اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهد، اما هرگز نباید بر اساس چنین اطلاعاتی تصمیم بگیرید.
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همیشه به شما توصیه می کنیم در مورد مسائل حقوقی املاک سخت گیری کنید. زیرا اگر در این موارد با مشکل مواجه شدید و به دادگاه مراجعه کنید، قاضی نیز سخت گیری می کند و فقط به اسناد و موارد قابل اثبات توجه می کند.
احتمالاً تنها جایی که تحقیقات ملکی محلی می تواند به مسائل حقوقی کمک کند، تحقیق در مورد وقف یک منطقه است. یعنی اگر اطلاعاتی در مورد وضعیت اهدای یک منطقه به دست آوردید، می توانید تصمیم بهتری برای خرید ملک در آن منطقه بگیرید.
اما توصیه می کنیم حتی برای اطلاع از اهدایی بودن ملک با سند مالکیت برخورد کنید. در زیر اهمیت بررسی سند مالکیت را توضیح خواهیم داد.
چرا بررسی اسناد مالکیت قبل از خرید ملک مهم است؟
بیشتر اطلاعات مهم در مورد ملک و جنبه های حقوقی ملک در سند مالکیت موجود است. به عنوان مثال، کلید کشف همه چیز زیر یا مستقیماً در سند مالکیت است یا با خواندن سند مالکیت می توان به آن پی برد.
- موقوفی بودن ملک
- در رهن بودن ملک
- ورثه ای بودن ملک
- پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری)
- به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص)
بررسی موقوفی بودن ملک
یکی از مهمترین نکات حقوقی ملکی که قبل از معامله باید بدانیم، تفاوت بین اموال رهنی و شخصی است. اگر ملک اهدایی بخرید، فقط مالک آیاان (ساختمان ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به بخش اهدا یا اهداکننده است.
بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:
- مطالعه جلد سند. اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است.
- مطالعه داخل سند. برای املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی) داخل سند نوشته شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما سند ملک موقوفی نوشته شده: «شش دانگ اعیان».
بررسی در رهن بودن سند ملک
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
چطور می‌توانید با بررسی سند ملک، پول اضافه پرداخت نکنید؟
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در بسیاری از مواقع شاهد این بوده‌ایم که ثمن معامله بر اساس متراژی که توسط مالک اعلام شده پرداخت شده است. اما پس از مشاهده سند مشخص شده متراژ واقعی ملک یک یا چند متر با متراژی که اعلام شده متفاوت است.
بنابراین اگر به توصیه ما به درستی عمل کنید و پیش از امضای مبایعه نامه، سند ملک را بررسی کنید، می‌توانید ملک را به قیمت خریده، پول اضافه پرداخت نکرده و متحمل دردسرهای بعدی یا حتی بهم خوردن معامله نشوید.
بررسی املاک ورثه ای
حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم به شما کمک می‌کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:
- مالک به فردی وکالتنامه داده است. در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکلتنامه را ارائه کند.
- احتمال دارد مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث ارائه شود.
- احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.
چرا باید قرارداد با شرکت های معتبر ثبت شود؟
مشاغلی معتبر هستند که علاوه بر داشتن پروانه کسب از اتحادیه املاک دارای چندین ویژگی باشند:
- تسلط کامل به امور حقوقی
- اشراف کامل در منطقه ای که تحت پوشش قرار میدادند.
- مهارت بالا در تخصص املاک و قیمت گذاری
- در جایگاه مشاور بودن نه فروشنده
برای تشخیص معتبر بودن یا نبودن شرکت مورد نظر می توانید ضمن بازدید از ملک و تعامل با مشاورین املاک، سوالات حقوقی ملک را مطرح کنید. آیا می توانید آژانس های املاک و مستغلات را از نزدیک تماشا کنید تا ببینید آیا آنها فقط سعی دارند ملکی را به شما بفروشند؟ یا تلاش آنها این است که نیازهای شما را درک کنند و شما را مطابق نیازتان راهنمایی کنند.
در نهایت اگر به شرکت های معتبر مراجعه کنید، خیالتان از بابت مسائل حقوقی مربوط به معاملات ملکی تا حد زیادی راحت خواهد شد.
نکاتی برای انتقال اسناد به دفاتر اسناد رسمی
خرید خانه و ملک مراحلی دارد. آخرین مرحله این فرآیند تحویل سند به دفاتر اسناد رسمی است. در این زمینه چند نکته وجود دارد که به آنها اشاره میکنیم:
- اعتبار سند مالکیت در مقابل مبایعه نامه.
- استعلام هایی که از پیش نیازهای انتقال اسناد می باشد.
- حل و فصل کامل.
- صدور سند مالکیت که در رهن بانک باشد.
مبایعه نامه یا علاوه بر عموم مردم، مبایعه نامه دارای اعتبار قانونی بوده و قابل تعقیب مراجع قضایی است. اما اعتبار قول به حد سند مالکیت نمی رسد. زیرا سفته از نظر قانون «سند عادی» است اما سند مالکیت «سند رسمی» است.
قبل از اقدام به انتقال سند، مالک باید یک سری استعلام هایی مانند استعلام از ملک، شهرداری و اداره ثبت داشته باشد. به یاد داشته باشید که قبل از اقدام به انتقال سند، تهیه این مراجع ضروری است.
دفاتر اسناد رسمی در خرید و فروش املاک و مستغلات در امور مالی دخالتی ندارند. بنابراین قبل از تحویل سند باید تکلیف حسابداری و حسابداری بین خریدار و فروشنده مشخص شود. البته ممکن است مرحله نهایی پرداخت برای تنظیم سند به تاخیر بیفتد. در این صورت تاخیر در پرداخت خسارت برای هر روز قابل تعیین است.
اگر سند مالکیت در رهن بانک باشد، باید قبل از تنظیم سند از رهن خارج شود (باید در رهن باشد). بدیهی است اگر سند رهن مربوط به وام بانکی مسکونی باشد، نمی توانید سند مالکیت را از رهن بانک حذف کنید و فقط وام را به نام خریدار (مالک جدید) منتقل کنید.
در زیر به سایر روش های خرید و فروش ملک می پردازیم که شامل پیش خرید، خرید مشترک ملک و خرید وکالتی ملک می باشد.
