فسخ قرارداد اجاره
قوانین فسخ قرارداد اجاره
در ابتدا لازم به ذکر است فسخ قرارداد اجاره یعنی یکی از طرفین قرارداد، مستاجر یا موجر و یا حتی هر دو تصمیم بر خاتمه قرارداد قبل از موعد مقرر بگیرند؛ البته در این شرایط طرفین باید دلایل موجه داشته باشند و قانون را رعایت کنند. هرچند که قانون هم برای جلوگیری از ایجاد هرگونه هرج و مرج، یک سری قوانین را برای فسخ قرارداد اجاره تعیین کرده است.
بدین ترتیب هر یک از طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی، برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کنند. از آن جایی که شرایط فسخ قرارداد اجاره برای هرکدام از طرفین با هم متفاوت است، توصیه می‌شود قبل از اقدام با مشاوره حقوقی ملکی مشورت داشته باشد. اما به‌صورت کلی امکان فسخ اجاره نامه توسط مستاجر یا موجر تنها بر اساس یک سری شرایط امکان‌پذیر است.
اگر مالک یا مستاجر شرایطی را برای فسخ قرارداد اجاره هنگام عقد آن در نظر گرفته و در اجاره نامه ذکر کرده باشند، طرف شرط‌گذار با رجوع به قرارداد می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند؛ اما در این اجاره نامه باید طرف مقابل نیز شرایط ذکر شده را پذیرفته و آن را امضا کرده باشد. در غیر این صورت فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل غیرقانونی و شامل خسارت‌هایی برای ابطال‌کننده قرارداد است.
نحوه فسخ قرارداد اجاره
همان طور که گفته شد، فسخ قرارداد اجاره باید بر اساس شروط تعیین شده قانون صورت بگیرد و طرفین نمی‌توانند به‌صورت سرخود، بدون در نظرگرفتن قانون و ارائه ادله کافی، اقدام به فسخ اجاره نامه کنند. به همین دلیل نحوه فسخ قرارداد توسط مستاجر یا موجر و یا به‌صورت توافقی با یکدیگر متفاوت است. از این رو در ادامه به‌صورت جداگانه نحوه فسخ قرارداد را در هر کدام از روش‌ها بررسی می‌کنیم.
فسخ قرارداد اجاره بصورت توافقی
فسخ اجاره نامه به‌صورت توافقی یکی از روش‌های قانونی جهت اتمام یک قرارداد به حساب می‌آید که موجر و مستاجر برای فسخ آن به توافق رسیده‌اند. این توافق به‌صورت کتبی یا شفاهی انجام می‌شود و ساده‌ترین روش برای فسخ قرارداد است. اگر توافق بین دو طرف به‌صورت شفاهی انجام گیرد، حضور یک شاهد برای وجود اختلاف احتمالی در آینده توصیه می‌شود.
تنظیم سند رسمی، روش دیگری برای فسخ قرارداد به‌صورت توافقی است؛ در این روش با مراجعه موجر و مستاجر به دفترخانه سندی تنظیم می‌شود که برای فسخ قرارداد توافق می‌کنند. تنظیم سند رسمی اعتبار بیشتری از لحاظ قانونی دارد و در صورت بروز هرگونه اختلاف، سند محکمی برای ارائه به دادگاه محسوب می‌شود. در صورت هر گونه ابهام نیز می‌توانید از مشاوره حقوقی تلفنی کمک بگیرید.
مراحل فسخ قرارداد اجاره در روش توافقی بدین صورت است که ابتدا باید با طرف مقابل صحبت شود و برای فسخ به توافق برسید. در صورت شفاهی بودن توافق از یک شاهد کمک بگیرید؛ اما اگر به‌صورت کتبی است، با تنظیم سند این توافق را فسخ کنید. در صورتی که بخواهید این توافق را به‌صورت رسمی پایان دهید نیز با مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند، آن را به اتمام برسانید.
شرایط خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
هر چند که باور اغلب افراد بر این است که فسخ قرارداد از سمت مالک صورت می‌گیرد؛ اما در موارد بسیاری مستاجر خواهان فسخ قرارداد است. به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد را برای مستاجر تنظیم کرده تا در این صورت شامل پرداخت خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر نشود. مستاجر می‌تواند به دلایل مختلفی تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد که در ادامه به بیان و بررسی آن‌ها می‌پردازیم:
- عدم تحویل ملک به مستاجر: در صورتی که موجر ملک را به مستاجر تحویل ندهد و یا دلایل همچون تخلفات مالک یا وقوع حوادث غیرقابل پیش‌بینی، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در همچین شرایطی هیچ گونه خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر برای مالک تعریف نمی‌شود.
- تخلف از شرط فعل توسط موجر: به‌صورت کلی اگر یکی از طرفین خلاف شرایط تعیین شده در قرارداد اجاره عمل کند، طرف مقابل می‌تواند بدون پرداخت خسارت فسخ قرارداد اجاره، این اجارنامه را فسخ کند.
- حق فسخ مشروط: در برخی مواقع شرایط خاصی برای فسخ در خود اجاره نامه لحاظ می‌کنند. شرایط ذکر شده مستلزم وقوع اتفاقات خاصی همچون ایجاد عیب خاصی در ملک است.
- وجود عیب در عین مستاجره: یکی دیگر از مواردی که به مستاجر اجازه فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را می‌دهد، وجود عیب در عین مستاجره است. این عیب شامل حالت کلی ملک و یا حتی نحوه فیزیکی آن می‌شود. در این شرایط موجر نمی‌تواند هیچ گونه درخواست برای خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر داشته باشد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مالک
هر چند که موجر صاحبخانه است اما زمانی که خانه را رهن یا اجاره دهد، جز در موارد تعیین شده توسط قانون نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند. در غیر این صورت مستاجر می‌تواند با کمک وکیل حقوقی از او خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک بگیرد. به‌صورت کلی شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شکل زیر است:
- مستاجر بدون اجازه مالک، ملک اجاره شده را به شخص دیگری اجاره دهد یا واگذار کند.
- یک هفته از پرداخت اجاره سر موعد توسط مستاجر گذشته باشد.
- مستاجر از مسکن برای کار‌های نامربوط همچون فعالیت‌های نادرست یا فعالیت‌های تجاری عمده استفاده کند.
- عدم اجازه ورود به خانه به موجر برای انجام تعمیرات یا سهل انگاری مستاجر در وظایفی که طبق قرارداد برعهده گرفته است. در صورتی که مستاجر به ملک خسارت وارد کند، موجر می‌تواند با تنظیم شکواییه از مراجع قضایی درخواست خسارت کند.
خسارت فسخ قراداد اجاره توسط مستاجر چقدر است؟
در صورتی که مستاجر بدون دلایل موجه و یا قانونی، اقدام به فسخ قرارداد کند باید ضرر و زیان مالک را بپردازد. به طور معمول میزان و مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در قرارداد فی ما بین ذکر می‌شود که هر دو طرف آن را امضا می‌کنند. این مبلغ ضرر و زیان را معمولاً به اندازه مبلغ یک ماه اجاره در نظر می‌گیرند.
البته حتماً باید قرارداد اجاره توسط یک وکیل متخصص مورد بررسی قرار بگیرد؛ زیرا در بسیاری از مواقع برای مطالبه میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره نیاز به تنظیم دادخواست وجود دارد.
مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک
زمانی که مستاجر یا موجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره می کنند، باید مبلغی را به عنوان خسارت به شخص مقابل بپردازد. مبلغ خسارت را معمولا در قرارداد ذکر می کنند و اگر از سمت مالک این درخواست داده شود، موظف به پرداخت آن است.
کمیسیون فسخ اجاره نامه
مشاورین املاک معمولا حق الزحمه ای را به عنوان کمیسیون دریافت می کنند که عرفی و قانونی است. اگر یکی از طرفین اقدام به فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک کنند، این مبلغ به هیچ وجه عودت داده نمی شود. اما هر کدام از طرفین که اقدام به فسخ قرارداد کنند باید کمیسیون طرف مقابل را بپردازد.
متن فسخ قرارداد اجاره
اقرارنامه فسخ اجاره :
جناب آقای / سرکار خانم .................... فرزند .......... با شماره شناسنامه ..........، کد ملی .................... و به آدرس محل سکونت ................................................. عنوان موجر سند اجاره شماره .......... از یک طرف و جناب آقای / سرکار خانم .................... فرزند .......... با شماره شناسنامه ..........، کد ملی .................... و به آدرس محل سکونت ................................................. به عنوان مستاجر سند موصوف از طرف دیگر ضمن اعلام توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر، ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از این تاریخ به بعد فسخ نموده و نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه ادعایی از یکدیگر نداریم و حق هر گونه ادعا در آینده را از خود سلب می‌نماییم.
امضاء
سخن پایانی
قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین قرارداد‌های عقد شده در کشور به حساب می‌آید که در آن موجر ملک خود را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد. مستاجر نیز با پرداخت اجاره بها از ملک موجر استفاده می‌کند. هر چقدر که عقد این قرارداد مهم و حائز اهمیت به حساب آید به طبع فسخ آن نیز مهم است. با بررسی این موضوع مشخص می‌شود که امکان فسخ قرارداد اجاره در برخی موارد و به عنوان استثنا وجود دارد.
مستاجر اجازه فسخ قرارداد را قبل از تحویل دارد. در صورت وقوع مواردی همچون وجود عیب در عین مستاجره، حق فسخ مشروط، تخلف از شرط فعل و عدم تحویل ملک مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. با وجود یکی از این شرایط و فسخ قرارداد از سمت مستاجر، موجر نمی‌تواند هیچ گونه ادعایی برای پرداخت خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر داشته باشد.
